Spórolj az ingatlan adásvételen: Tárgyalási tippek az ügyvédi díj csökkentésére

Az ingatlanvásárlás vagy -eladás a legtöbb ember életének egyik legnagyobb pénzügyi tranzakciója. A vételár, az illetékek, a felújítási költségek és az esetleges hitelügyintézés díjai mellett gyakran elsikkad egy tétel, amelyet sokan fix, megváltoztathatatlan költségként kezelnek: az ügyvédi munkadíj. Pedig a valóság az, hogy ez a díj – bizonyos keretek között – igenis alku tárgyát képezheti. Egy felkészült, tudatos tárgyalással akár több tízezer, esetenként százezer forintot is megspórolhatunk anélkül, hogy a jogi szolgáltatás minősége csorbát szenvedne.

Ebben a cikkben részletesen körbejárjuk, miből is áll az ügyvédi díj, milyen tényezők befolyásolják az összegét, és ami a legfontosabb: konkrét, a gyakorlatban is bevethető tárgyalási tippeket adunk, amelyek segítségével magabiztosabban ülhet le a megbízni kívánt ügyvéddel szemben. A cél nem az, hogy irreális mértékben lenyomjuk az árat, hanem hogy egy méltányos, a munka értékével arányos díjban állapodjunk meg.

1. Miért kötelező és mit tartalmaz az ügyvédi szolgáltatás?

Mielőtt az alkudozásról beszélnénk, elengedhetetlen megérteni, miért van szükségünk egyáltalán ügyvédre, és milyen feladatokat lát el a pénzünkért. Magyarországon az ingatlan-nyilvántartási törvény előírja, hogy az ingatlan adásvételi szerződést közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Az ellenjegyzés nem csupán egy pecsét és egy aláírás; ez egy komoly felelősségvállalás az ügyvéd részéről, amellyel igazolja, hogy:

• A felek személyazonosságát ellenőrizte.

• A szerződés megfelel a jogszabályi előírásoknak.

• A feleket tájékoztatta a jogaikról és kötelezettségeikről.

• Az okiratban szereplő akaratnyilvánítás valódi és befolyásmentes.

Az ügyvéd feladatköre azonban ennél sokkal szélesebb, és a munkadíj ezeket a lépéseket is fedezi:

• Tanácsadás: Már a folyamat elején segít tisztázni a részleteket, felhívja a figyelmet a lehetséges buktatókra.

• Tulajdoni lap ellenőrzése: Lekéri és alaposan átvizsgálja az ingatlan tulajdoni lapját, hogy kiderüljön, van-e rajta teher (jelzálog, végrehajtási jog, elidegenítési és terhelési tilalom), haszonélvezeti jog vagy bármilyen más, a vevő számára hátrányos bejegyzés.

• Szerződés elkészítése: A felek megállapodása alapján elkészíti a minden részletre kiterjedő, jogilag támadhatatlan adásvételi szerződést. Ez a dokumentum rendezi a fizetési ütemezést, a birtokbaadás feltételeit, a szavatossági kérdéseket és a felek felelősségét.

• Földhivatali ügyintézés: Benyújtja a szerződést az illetékes földhivatalba, és menedzseli a tulajdonjog bejegyzésének folyamatát.

• Letétkezelés (opcionális): Gyakran az ügyvéd kezeli letéti számlán a foglalót vagy a vételár egy részét, ami mindkét fél számára biztonságot nyújt. A vételárat csak akkor adja át az eladónak, ha a tulajdonjog-bejegyzés megtörtént.

• Adóügyi tájékoztatás: Tájékoztatja a feleket az adó- (SZJA) és illetékfizetési (vagyonszerzési illeték) kötelezettségekről.

Fontos megkülönböztetni az ügyvédi munkadíjat a készkiadásoktól. Utóbbiak olyan fix költségek, amelyeket az ügyvéd továbbszámláz felénk. Ilyen például a földhivatali eljárás igazgatási szolgáltatási díja (jellemzően 6.600 Ft) vagy a tulajdoni lap lekérésének díja. Ezek a tételek nem képezik alku tárgyát. Az alku mindig magára a munkadíjra, azaz az ügyvéd által elvégzett munka ellenértékére irányul.

2. Hogyan kalkulálják az ügyvédek a díjat? A bűvös százalékok világa

Az ügyvédi díj megállapításának nincs kőbe vésett szabálya, az a Magyar Ügyvédi Kamara etikai szabályzata szerint a felek szabad megállapodásának tárgya. A gyakorlatban azonban kialakult néhány bevett árazási modell.

• Százalékos díj: A legelterjedtebb módszer, ahol a munkadíj az ingatlan vételárának egy bizonyos százaléka. Ez a százalék jellemzően 0,5% és 1,5% között mozog. A pontos mértéket számos tényező befolyásolja:

  • Az ingatlan értéke: Minél magasabb a vételár, annál alacsonyabb a százalékos kulcs. Egy 100 millió forintos ingatlannál valószínűleg nem 1%-ot (1 millió forintot), hanem egy alacsonyabb, például 0,6-0,7%-os díjat fognak ajánlani.

  • Lokáció: Budapesten és a nagyobb városokban általában magasabbak a díjak, mint egy vidéki településen.

  • Az ügyvéd hírneve és tapasztalata: Egy neves, ingatlanjogra szakosodott iroda díjszabása magasabb lehet, mint egy pályakezdő, általános praxist vivő ügyvédé.

• Fix díj: Alacsonyabb értékű ingatlanoknál (pl. garázs, telek) vagy éppen kiemelkedően magas értékű tranzakcióknál gyakran egy előre meghatározott, fix összegben állapodnak meg a felek. Ennek előnye a teljes kiszámíthatóság.

• Minimumdíj: A legtöbb ügyvédi irodának van egy minimumdíja, amelyet egy egyszerűbb ügy esetén is elkérnek. Ez fedezi az alapvető adminisztrációs és felelősségvállalási költségeket. Ez az összeg általában 150.000 és 250.000 forint között mozog.

Mi befolyásolja még a díj mértékét? Az ügy bonyolultsága a legfontosabb tényező. Egy tehermentes, egyszerű adásvétel kevesebb munkát igényel, mint egy olyan, ahol:

• Jelzáloghitelt kell törölni a tulajdoni lapról.

• Az ingatlan osztatlan közös tulajdonban van, és használati megosztási megállapodás is szükséges.

• Külföldi állampolgár az egyik fél.

• Termőföldről van szó, ahol a kifüggesztési eljárás bonyolítja a folyamatot.

• Céges tulajdonú az ingatlan.

Ezek a tényezők mind növelik az ügyvéd munkaterhét és felelősségét, így magasabb munkadíjjal is járnak.

3. A tárgyalás művészete: 7 konkrét tipp a díj csökkentésére

Most, hogy értjük a díjazás hátterét, nézzük, hogyan lehetünk sikeresek a tárgyalás során. A kulcs a felkészültség, a magabiztosság és a tisztelettudó kommunikáció.

1. Kérj be több árajánlatot! Ez a legfontosabb lépés. Ne elégedj meg az első ajánlattal, amit kapsz! Vegyed fel a kapcsolatot legalább 3-4, lehetőség szerint ajánlások alapján kiválasztott ügyvéddel. Kérj tőlük részletes, írásos árajánlatot, amelyben külön feltüntetik a munkadíjat és a várható egyéb költségeket. Ez nemcsak a piaci árak felmérésében segít, de azonnali tárgyalási alapot is ad.

2. Az időzítés minden! Az ügyvédi díjról mindig a megbízás elején, a legelső megbeszélés alkalmával tárgyalj! Mielőtt bármilyen érdemi munkát elvégezne az ügyvéd, tisztázzátok a díjazás kérdését. Ha már elkezdte a munkát, átnézte az iratokat és tanácsokat adott, sokkal kisebb a mozgástered az alkura.

3. Hivatkozz a piaci versenyre (elegánsan)! Miután több ajánlat is a kezedben van, a legszimpatikusabb, de esetleg drágább ügyvédnél udvariasan megemlítheted:

• "Köszönöm az ajánlatát. Nagyon szimpatikus a hozzáállása, de kaptam egy kedvezőbb, X forintos ajánlatot is egy másik irodától. Van esetleg lehetőség arra, hogy az Önök díján valamelyest igazítsunk?" Ez a megközelítés nem támadó, csupán tényeket közöl, és lehetőséget ad az ügyvédnek, hogy megtartson téged mint ügyfelet.

4. Emeld ki az ügy egyszerűségét! Ha a te eseted egy "tiszta", egyszerű tranzakció (tehermentes ingatlan, együttműködő felek, nincs hitel), ezt mindenképpen hangsúlyozd.

• "Ahogy beszéltük, ez egy teljesen tehermentes ingatlan, és az eladóval minden fontos kérdésben megegyeztünk. Tekintettel arra, hogy az ügylet várhatóan nem igényel extra munkát, lehetséges-e egy kedvezőbb díjat megállapítani?" Ezzel azt jelzed, hogy tisztában vagy a munka összetettségének díjbefolyásoló hatásával.

5. Érvelj a magas vételárral! Magasabb értékű ingatlanoknál a fix százalékos díj aránytalanul magas lehet az elvégzett munkához képest. Egy 150 milliós lakás szerződésének elkészítése nem feltétlenül jelent kétszer annyi munkát, mint egy 75 milliósé.

• "Tisztában vagyok vele, hogy a díj általában a vételár százalékában van meghatározva, de ebben az esetben a 0,8%-os díj is igen magas összeget jelent. Nem tudnánk esetleg egy alacsonyabb százalékban vagy egy fix, felső korlátos díjban megállapodni?"

6. Ajánlj fel "csomagot" vagy hosszabb távú együttműködést! Ha ingatlanbefektető vagy, vagy a közeljövőben több tranzakciót is tervezel, ezt hozd az ügyvéd tudomására. A kilátásba helyezett további megbízásokért cserébe szinte biztosan kedvezőbb díjat fog ajánlani az aktuális ügyletre.

• "Ezt az ingatlant befektetési céllal vásárolom, és a terveim szerint a következő egy-két évben további tranzakciók is várhatóak. Szeretnék egy megbízható, hosszabb távú partneri kapcsolatot kialakítani. Tudnánk ennek fényében egyedi árazást megbeszélni?"

7. Kérdezz rá a rejtett költségekre és a fizetési módra! Tisztázd, hogy a megbeszélt díj pontosan mit tartalmaz. Benne van-e a letétkezelés díja? Fedez-e esetleges szerződésmódosítást? A készpénzes fizetés felajánlása (természetesen számla ellenében) néhány kisebb irodánál szintén eredményezhet egy kisebb kedvezményt, mivel csökkenti az adminisztrációs terheiket.

4. Vörös zászlók: Amikor nem érdemes spórolni

Bár a cél a költségek optimalizálása, soha ne a minőség rovására tegyük! A legolcsóbb ajánlat nem mindig a legjobb. Egy ingatlan adásvétel során az ügyvéd a jogi biztonságunk legfőbb őre. Egy elrontott szerződés vagy egy felületesen átnézett tulajdoni lap később milliókba kerülhet.

Mire figyelj?

• Gyanúsan alacsony ár: Ha egy ajánlat drasztikusan olcsóbb a piaci átlagnál, az intő jel lehet. Elképzelhető, hogy az illető sablonokkal dolgozik, nem fordít elég időt az ügyre, vagy nincs megfelelő felelősségbiztosítása.

• Nehezen elérhető, rossz kommunikáció: Ha már az ajánlatkérés fázisában is napokig kell várni a válaszra, az a későbbi közös munka során sem ígér jót.

• Mindenre rábólint: Egy jó ügyvéd nem csak végrehajt, hanem tanácsot is ad, és ha kell, lebeszél a rossz ötletekről. Ha valaki kritika nélkül mindenbe belemegy, az a szakmai felkészültség hiányára utalhat.

Az ügyvédi díj egy befektetés a saját nyugalmadba és biztonságodba. A cél az, hogy a piacon elérhető legjobb szolgáltatást kapd meg egy méltányos, korrekt áron.

Összegzés

Az ügyvédi munkadíj tehát nem egy kőbe vésett, megváltoztathatatlan tétel. Egy tudatos, felkészült hozzáállással, több ajánlat bekérésével és tisztelettudó, de határozott tárgyalással jelentős összeget takaríthatunk meg. Ne féljünk kérdezni, alkudni és a pénzünkért a legjobb szolgáltatást elvárni!

Ne feledjük, a sikeres alku kulcsa a tájékozottság. Ha ismerjük a piaci árakat, tisztában vagyunk az ügyvéd feladataival és fel tudunk sorakoztatni logikus érveket az ártárgyalás során, nagy eséllyel találunk olyan szakembert, aki nemcsak kiváló jogi képviseletet nyújt, de a díjazás terén is partner lesz egy mindkét fél számára előnyös megállapodásban. Ezzel a tudatossággal az ingatlanvásárlás vagy -eladás folyamata nemcsak biztonságosabbá, de gazdaságosabbá is válik.

Copyright webáruház neked